31 Ene 2022

El valor de referencia de los inmuebles y el principio de capacidad económica

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JOSE MARIA GARCÍA-VALDECASAS – Garcia-Valdecasas & Viola – 31 ENE. 2022 (Expansión)

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (“ITPAJD”) y la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ISD”).

Así, se ha sustituido -con efectos prácticos a partir de 1 de enero de 2022- el concepto de valor real por el de valor, que en el caso de bienes inmuebles se corresponderá con el valor de referencia.

Con esta modificación se pretende -según reza la exposición de motivos de la ley- evitar la litigiosidad que el concepto de valor real y los sistemas de comprobación que utilizaban las administraciones autonómicas ocasionaban a la hora de fijar el mismo; sistemas de valoración que nuestro más Alto Tribunal ha considerado insuficientes y poco garantistas.

Por tanto, a efectos de los referidos tributos, el valor de referencia constituirá la base imponible o magnitud gravable, siempre que este no sea inferior al acordado por las partes, a efectos de determinar -aplicando el tipo de gravamen que corresponda- el impuesto a ingresar en las arcas públicas.

El valor de referencia será determinado, de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, por la Dirección General del Catastro. Para ello, se analizarán los datos de que disponga el Catastro, en esencia, los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

Con esta modificación de la Ley del Catastro Inmobiliario, en lo que a la forma de determinar el valor de referencia se refiere, lo que se pretende no es otra cosa que justificar que la forma de determinar la base imponible respeta el artículo 31 de la Constitución y, en concreto, el principio de capacidad económica que deben respetar todos los tributos.

Sin embargo, la realidad es que la nueva regulación lo que en realidad hace es fijar un valor mínimo a declarar como base imponible -recordemos que, si las partes acuerdan, libremente y de forma independiente, un precio superior al de referencia, deberán declarar este-; vulnerando así el principio de capacidad económica, máxime si entendemos, como establece la ley, que el valor de mercado es el precio pactado entre partes independientes. Es cierto, no obstante, que la definición introducida en la normativa de sendos impuestos es ambigua y genera cierta inseguridad jurídica al hablar del “(…) precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.”.

Por tanto, en realidad, cuando partes independientes, por las circunstancias que fuere, pacten un precio de un inmueble que esté por debajo del valor de referencia, deberán liquidar los impuestos atendiendo a este último valor; como si el precio pactado entre partes independientes no lo hubiera sido en función de la oferta y la demanda del mercado. El valor de mercado no es un concepto estático sino más bien dinámico y que atiende a las circunstancias de un bien concreto por muchísimos motivos (e.g. conservación del inmueble, luminosidad, etc.) que, a nuestro modo de ver, hacen prácticamente imposible fijarlo con carácter general para todos los inmuebles (i.e. no se puede homogeneizar el valor de todos los inmuebles de una zona o territorio). Tal circunstancia generará, sin duda, situaciones por las que un contribuyente se verá obligado a contribuir al sostenimiento de los gastos públicos por importe superior a la capacidad económica puesta de manifiesto en la transacción lo que, sin duda, vulnera los principios que inspiran nuestro sistema tributario.

Con carácter adicional, se crean asimetrías fiscales que consideramos absolutamente injustificadas; por más que también se dieran con la anterior regulación. Así, por ejemplo, por la misma compraventa, el adquirente deberá liquidar el ITPAJD por el valor de referencia -si el precio pactado es inferior a este- mientras que el transmitente declarará como valor de transmisión en el IRPF el acordado entre las partes y fijado en la escritura de compraventa. ¿Cómo se puede sostener que las partes, para calcular el impuesto a pagar, utilicen valores distintos y, a la vez, entender que se respeta el principio de capacidad económica en relación con el de igualdad establecido en el artículo 31 de la Constitución Española? Difícilmente.

A mayor abundamiento, debe destacarse que, de ahora en adelante -para bienes inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022-, en sede del Impuesto sobre el Patrimonio, deberá también indicarse, cuando el valor de adquisición sea inferior, el valor de referencia. Sin embargo, este no será tenido en cuenta -como valor de adquisición- a la hora de calcular la ganancia patrimonial futura en sede del IRPF, ni tampoco a efectos de su amortización durante la tenencia del bien. Estas asimetrías que, solo se justifican bajo la voracidad tributaria de la Administración, no parecen tener encaje, como dicho, en un sistema tributario justo, conforme con el principio de capacidad económica e inspirado en el principio de igualdad.

Sin duda, el contribuyente podrá impugnar -solo faltaba- la declaración teniendo que demostrar que el valor de referencia está por encima del valor de mercado, por los motivos concretos que sean, circunstancia esta que le hará incurrir en gastos adicionales a la espera de una resolución definitiva, que llevará su tiempo. Esta inversión de la carga de prueba unida al tiempo de resolución de la Justicia y al importe que se pretenda recuperar, sin duda, serán -como ya lo han venido siendo- absolutamente disuasorios a la hora de entrar en litigios con la Administración.

Estamos ante una modificación normativa que, a nuestro modo de ver, vulnera o, por lo menos, en determinadas operaciones vulnerará los principios que debe respetar nuestro sistema tributario. Sin duda alguna, lo que sí se consigue, es simplificar la recaudación de los impuestos por parte de la Administración.

Por último, solo apuntar que habrá que ver como esta nueva regulación puede llegar a afectar a la inflación y, por consiguiente, a una nueva y potencial burbuja inmobiliaria.

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